精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路

 

精裝修商品房，是指在房屋交房之前功能空間的固定面鋪裝或者粉刷完畢，廚衛(wèi)基本設(shè)施安裝完成的新建一手商品住宅。此類商品房在交付時(shí)即附有合同約定的裝修，若裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題，將影響購房者接收與實(shí)際使用房屋。本文結(jié)合司法實(shí)踐中的典型案例，對精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路與裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結(jié)。精裝修商品房買賣合同中涉及裝修違約責(zé)任的產(chǎn)生，主要源于出賣方存在違反裝修條款的情形。一般而言，對于違約后果的處理方式，以繼續(xù)履行、修復(fù)、賠償損失、解除合同等為主。司法實(shí)踐中，對于精裝修商品房質(zhì)量違約后果的判斷，尤其是責(zé)任承擔(dān)主體的認(rèn)定、責(zé)任方式的認(rèn)定等，均是該類案件審理的難點(diǎn)。因此，從有利于雙方當(dāng)事人利益及維系社會公平正義角度出發(fā)，違約后果處理往往需要結(jié)合案情中各方違約責(zé)任大小、過錯(cuò)程度等進(jìn)行綜合認(rèn)定。精裝修商品房的質(zhì)量，除應(yīng)達(dá)到“毛坯房”本身的質(zhì)量要求外，還需滿足國家、行業(yè)對于精裝修標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求及合同約定的裝修要求等，否則應(yīng)認(rèn)定存在違約。然而，因精裝修商品房裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、約定往往并不明確，故違約責(zé)任的認(rèn)定存在較大分歧。如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定，“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的，買受人有權(quán)請求解除合同、賠償損失。然而司法實(shí)踐中對于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，司法實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識。在絕大多數(shù)情況下，裝修條款均采用開發(fā)商事先擬定的格式條款內(nèi)容。實(shí)踐中，對于該格式條款的效力認(rèn)定存在一定的難度，需要結(jié)合案件實(shí)際情況及合同的約定判定是否存在免除一方主要責(zé)任、加重另一方責(zé)任的情況，以具體分析哪些條款可能存在無效的情形。此外，對于獨(dú)立于購房合同的裝修合同，認(rèn)定該裝修合同條款效力的難點(diǎn)主要在于是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、裝修費(fèi)用的性質(zhì)如何認(rèn)定等。李某與D公司簽訂商品房買賣合同，約定D公司于2021年6月1日前向李某交付符合交付條件的房屋。若D公司未按約交付房屋，則應(yīng)承擔(dān)日萬分之二已付購房款的逾期交房違約金。后因房屋漏水問題，李某拒絕于約定之日接收房屋，要求D公司進(jìn)行整改。后D公司耗時(shí)一個(gè)月對房屋進(jìn)行修復(fù)，雙方進(jìn)行房屋交接。李某以D公司遲延一個(gè)月交付房屋為由，主張D公司支付逾期交房違約金。D公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。錢某與C公司簽訂《商品房預(yù)售合同》購買精裝修商品房，約定在C公司取得交付使用許可證后進(jìn)行交房。后C公司向錢某發(fā)出交房通知書，錢某稱其在收到交房通知書后對房屋進(jìn)行實(shí)地勘察檢測，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)甲醛及其他室內(nèi)環(huán)境檢測項(xiàng)目嚴(yán)重超標(biāo)，不符合房屋空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，房屋驗(yàn)收不合格，故拒絕辦理交房手續(xù)，要求C公司交付符合空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋，并承擔(dān)裝修不符合約定的違約責(zé)任。C公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。趙某購買B公司開發(fā)的精裝修公寓，合同約定由B公司對房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，雙方在《房屋買賣合同》中對裝修條款進(jìn)行了約定。后雙方辦理交房手續(xù)時(shí)，趙某發(fā)現(xiàn)房屋存在大量裝修與合同約定不符、以次充好的問題，且未按照合同要求完成房屋廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施安裝及調(diào)試，無法達(dá)到如B公司廣告宣傳所稱的“拎包入住”要求。趙某認(rèn)為房屋無法滿足使用要求并主張退房退款，B公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。孫某與A公司簽訂精裝修商品房買賣合同，后另行簽訂補(bǔ)充合同，約定裝修的具體條款，并約定裝修款獨(dú)立于房款。A公司交付房屋后，孫某以A公司額外簽署合同涉嫌逃稅漏稅為由，主張補(bǔ)充合同整體無效，要求返還約定的裝修款。A公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。法院審理精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的思路是，首先，判斷案件審理適用的約定條款；其次，分析產(chǎn)生裝修質(zhì)量糾紛的原因、類型與程度；再次，確定承擔(dān)責(zé)任的主體；最后，選擇妥當(dāng)合適的后果處理方式。概括而言，應(yīng)當(dāng)審慎審查各方之間簽訂合同的具體條款，明確裝修條款是屬于商品房買賣合同的內(nèi)容還是屬于另行簽訂的裝修合同；分析房屋交付或使用過程中出現(xiàn)的問題，確定違約責(zé)任的分配承擔(dān)，并根據(jù)不同程度的違約責(zé)任選擇相應(yīng)的處理方式。（一）合同中裝修條款的效力認(rèn)定精裝修商品房買賣合同中的裝修條款屬于當(dāng)事人自治的范圍，但是也需要遵守相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范，合同約定不能違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

 

裝修合同格式條款的效力認(rèn)定

 

1.格式條款的效力認(rèn)定針對精裝修商品房買賣合同中的裝修條款或另行簽訂的附屬的補(bǔ)充裝修合同（下稱補(bǔ)充裝修合同）等，應(yīng)充分考慮簽訂合同時(shí)出售方對涉及裝修條款的解釋說明是否符合常規(guī)做法，條款理解的難易程度是否符合一般消費(fèi)者的認(rèn)知水平，條款的約定是否免除或者減輕了合同提供者的責(zé)任、涉及相對方重大利害關(guān)系。因格式條款引發(fā)糾紛的情形多由裝修條款中的兜底條款產(chǎn)生，如“樣板房不作為交付標(biāo)準(zhǔn)”“以實(shí)際交付為準(zhǔn)”等，在審理該類案件時(shí)應(yīng)充分考慮開發(fā)商處于的優(yōu)勢市場地位以認(rèn)定是否對消費(fèi)者的重大利益產(chǎn)生影響，并審查開發(fā)商在簽約時(shí)是否已向購房者充分解釋條款的內(nèi)容與含義。如在簽訂合同時(shí)約定“裝修屬于‘贈(zèng)送’，若之后發(fā)生問題開發(fā)商不再負(fù)責(zé)”等。一般而言，此種情形中，“贈(zèng)送”裝修部分的費(fèi)用實(shí)際已經(jīng)包含在總房價(jià)之中，而開發(fā)商訂立該格式條款，明顯免除或減輕了己方的責(zé)任，加重了購房者的責(zé)任，此類條款應(yīng)認(rèn)定為無效。

 

裝修合同的效力認(rèn)定

 

2.裝修條款作為補(bǔ)充合同的效力認(rèn)定實(shí)踐中，除在購房合同中直接約定裝修條款外，還存在買賣雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同等情形。此種情形下，還應(yīng)審查補(bǔ)充合同是否符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在精裝修商品房買賣關(guān)系中，裝修款一般作為房款的一部分，若開發(fā)商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨(dú)立于購房款之外，以“陰陽合同”區(qū)分裝修款與購房款，經(jīng)審查確實(shí)存在偷稅漏稅等違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充裝修合同中有關(guān)“裝修款”的約定無效，而具體的裝修質(zhì)量及裝修內(nèi)容條款的效力則應(yīng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行審查認(rèn)定。

 

裝修合同無效后如何處理？

 

3.無效后果的處理因違反《民法典》相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致格式條款無效的，應(yīng)按照有利于相對方的原則進(jìn)行處理。因違反強(qiáng)制性效力性法律法規(guī)導(dǎo)致補(bǔ)充合同部分無效的，無效部分自始無效，不影響有效部分繼續(xù)履行。（1）房屋買賣合同中涉及精裝修部分無效的情形該種情形多由格式條款無效所致。房屋買賣合同包含裝修條款的，裝修條款實(shí)際屬于房屋買賣合同的一部分。此時(shí)，格式條款無效不影響其他部分條款的履行。在對“不影響其他部分效力的”格式條款予以排除后，還需要對涉及裝修部分的合同漏洞進(jìn)行填補(bǔ)以明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定，填補(bǔ)漏洞的一般規(guī)則為：首先，當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，由雙方當(dāng)事人對無效部分的條款另行約定；其次，借助合同的相關(guān)條款進(jìn)行填補(bǔ)；再次，依據(jù)裝修市場的一般規(guī)則與交易習(xí)慣等進(jìn)行彌補(bǔ)。上述方式應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行，并尊重雙方當(dāng)事人的合意。（2）補(bǔ)充裝修合同因違反強(qiáng)制性效力性規(guī)定導(dǎo)致無效該情形一般是由于開發(fā)商利用裝修款規(guī)避購房款的納稅義務(wù)，損害國家利益，導(dǎo)致裝修合同中涉及價(jià)款部分的條款無效。此種情形下，合同所約定的“裝修款”實(shí)際系購房款，因此在條款無效后，該部分裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款。同時(shí)，對于補(bǔ)充裝修合同的其余部分，如裝修質(zhì)量約定、裝修流程約定等，若均為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示且不違反法律法規(guī)的，應(yīng)認(rèn)定為有效，可以繼續(xù)履行。如案例一中，孫某與A公司另行簽署的補(bǔ)充合同約定裝修款獨(dú)立于房款，存在偷逃部分稅款的行為，故該約定應(yīng)為無效，裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款。

 

商品房買賣合同裝修質(zhì)量違約責(zé)任的認(rèn)定

 

在不存在裝修質(zhì)量問題的情形下，孫某要求返還購房款的主張不應(yīng)支持。（二）商品房買賣合同裝修質(zhì)量違約責(zé)任的認(rèn)定精裝修商品房買賣合同中涉及裝修質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人約定。對裝修質(zhì)量要求，若購房者與開發(fā)商有約定的，從其約定；沒有約定的，應(yīng)根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定按照合同條款或交易習(xí)慣確定。若仍不能確定的，則按照《民法典》第511條第1項(xiàng)規(guī)定，以強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)也沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。法院應(yīng)確定承擔(dān)責(zé)任的主體，根據(jù)實(shí)際裝修的效果與標(biāo)準(zhǔn)或約定之間的偏差，進(jìn)行質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的認(rèn)定。

 

1.責(zé)任主體的認(rèn)定精裝修商品房買賣合同涉及裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體的，一般存在如下幾種情形。（1）將裝修條款直接約定于房屋買賣合同中的情形此類型案件開發(fā)商與購房者直接將裝修條款作為房屋買賣合同的一部分，約定于合同之中。因合同簽訂方僅為買賣雙方，故一旦產(chǎn)生涉及裝修部分的責(zé)任，無論開發(fā)商以何種形式對房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，根據(jù)合同相對性原則，應(yīng)由簽訂合同的開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)根據(jù)施工合同法律關(guān)系向裝修施工方進(jìn)行追責(zé)。（2）以補(bǔ)充合同形式簽訂裝修條款的情形此類型案件中存在兩種不同的形式，一種為補(bǔ)充合同的簽訂雙方與房屋買賣合同的簽訂雙方相同，此種情形的處理方式與上述第（1）種情形相同。另一種形式為經(jīng)開發(fā)商委托特定的裝修公司與購房者簽訂補(bǔ)充裝飾裝修合同。這樣會形成房屋買賣合同及單獨(dú)的裝飾裝修合同，若各方明確約定了裝修質(zhì)量違約責(zé)任的承擔(dān)方，則應(yīng)從其約定。如果各方當(dāng)事人均沒有特別約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體或約定不明確，而開發(fā)商與裝修公司又形成委托關(guān)系的，購房者可以根據(jù)《民法典》第925條的規(guī)定，向開發(fā)商主張賠償。2.銷售廣告、宣傳資料或樣板房與實(shí)際不符的責(zé)任認(rèn)定《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。樣板房裝修所用物品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質(zhì)量要求而未作特別約定的，應(yīng)視為未排除，開發(fā)商以此進(jìn)行抗辯，人民法院不予支持，開發(fā)商仍應(yīng)對商品房不符合按照廣告宣傳說明、允諾或樣板房效果應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與按照銷售廣告宣傳說明、允諾或樣板房效果等應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量要求不一致之處有特別約定的，從其約定，但未對購房者進(jìn)行提示或者說明的除外。如案例二中，開發(fā)商B公司未能按照合同約定提供符合合同要求或者廣告宣傳效果的房屋，在雙方?jīng)]有對裝修要求有特別約定的情形下，B公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.涉環(huán)境質(zhì)量問題產(chǎn)生裝修瑕疵的責(zé)任認(rèn)定（1）樓盤整體驗(yàn)收合格能否對抗個(gè)別房屋驗(yàn)收不合格精裝修商品房交付時(shí)附有額外裝修，因額外裝修產(chǎn)生的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量問題也會成為買賣雙方的爭議焦點(diǎn)。若樓盤整體環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收合格，但購房者主張其所購房屋存在空氣質(zhì)量問題的，開發(fā)商不得以樓棟整體通過環(huán)境質(zhì)量檢測來對抗單獨(dú)房屋存在的空氣質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（2）環(huán)境質(zhì)量問題能否當(dāng)然構(gòu)成違約雖然我國新建房屋交付標(biāo)準(zhǔn)未詳細(xì)規(guī)定如何認(rèn)定裝修商品房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，但應(yīng)當(dāng)符合最基本的居住要求。購房者以按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢測環(huán)境質(zhì)量存在問題為由，主張開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。如案例三中，錢某若通過具有相關(guān)資質(zhì)的檢測單位檢測其房屋中的空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，則可認(rèn)定C公司存在違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任。4.裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量不相符合的責(zé)任認(rèn)定開發(fā)商與購房者就裝修質(zhì)量有約定的，諸如就裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料等裝修內(nèi)容作出約定，對于裝修的質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)以雙方約定為準(zhǔn)。此時(shí)購房者若以廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格或開發(fā)商備案的裝修價(jià)格應(yīng)達(dá)到的裝修效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，一般不予支持。若雙方對裝修質(zhì)量沒有明確約定又無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，購房者以約定的裝修價(jià)款按照市場價(jià)格所應(yīng)達(dá)到的效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。若雙方對裝修內(nèi)容、裝修價(jià)款均無約定，則以開發(fā)商廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格為準(zhǔn)，無廣告宣傳裝修價(jià)格或者廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格不明確的，則以開發(fā)商備案的裝修價(jià)格為依據(jù)。5.裝修質(zhì)量問題導(dǎo)致“嚴(yán)重影響正常居住使用”的責(zé)任認(rèn)定在精裝修商品房買賣合同中，購房者購買房屋的目的一般是為了居住使用。若因裝修問題導(dǎo)致房屋的居住、使用受阻，購房目的無法實(shí)現(xiàn)，則構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情形。審判實(shí)踐中，因“嚴(yán)重影響正常居住使用”所承擔(dān)的責(zé)任往往比較重大，因此對該情形的認(rèn)定需要特別謹(jǐn)慎。一般而言，房屋的裝修部分，除滿足使用安全性要求外，其質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與房屋價(jià)值具有相當(dāng)?shù)钠ヅ涑潭龋瑧?yīng)當(dāng)符合買受人的預(yù)期。若嚴(yán)重偏離滿足買受人基本生活的通常標(biāo)準(zhǔn)且無法在短期內(nèi)進(jìn)行修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用。該認(rèn)定需從購房者購房的根本目的、安全性、可恢復(fù)程度、價(jià)值預(yù)期等方面進(jìn)行綜合考慮。若實(shí)際情況與購房者的預(yù)期產(chǎn)生較大偏差，則可以認(rèn)定為構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”，由開發(fā)商承擔(dān)不能滿足合同目的的違約責(zé)任。（三）精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛的后果處理