(房?jī)r(jià)上漲集中在一二線城市)暴漲不會(huì)擴(kuò)散到更多城市，從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)上漲主要集中在20個(gè)一二線城市(2015年年初至今房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)6%)，包括一線城市北上廣深，二線城市有天津，杭州，南京，武漢，寧波，長(zhǎng)沙，濟(jì)南，廈門，鄭州，合肥，南昌，福州，石家莊，南寧，無(wú)錫，惠州。下圖來(lái)自安信證券：

資料圖

 

據(jù)海口裝修發(fā)現(xiàn)，這波漲勢(shì)有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，年初北上廣等大城市樓市最先回暖，“325”新政之后，火爆行情延伸到周邊強(qiáng)二線城市。經(jīng)過(guò)半年的擴(kuò)散，強(qiáng)二線城市已經(jīng)全面鋪開，漲勢(shì)甚至開始向三線熱點(diǎn)城市蔓延。

 

按照《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的提法，就是從一線二線開始向“2.5線城市”擴(kuò)展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購(gòu)買力稍弱，但同樣為副省級(jí)的城市，比如鄭州、濟(jì)南等。這張房?jī)r(jià)上漲“擊鼓傳花”的路線圖因市場(chǎng)去化周期不一致而出現(xiàn)：

 

例如南京、合肥、蘇州庫(kù)存年初平均半年左右，現(xiàn)在合肥只有2～3個(gè)月庫(kù)存，鄭州、濟(jì)南等有12個(gè)月左右去化周期，當(dāng)庫(kù)存周期不一樣，核心區(qū)域火爆起來(lái)之后，庫(kù)存周期降低，市場(chǎng)被帶起，各地短期市場(chǎng)界面的不一樣，導(dǎo)致城市輪動(dòng)上漲出現(xiàn)。簡(jiǎn)單而言，就是資金的流動(dòng)與市場(chǎng)去化周期差異性兩大主因。

 

火熱的樓市像一塊燙手的山芋，不僅撩撥著普通老百姓的神經(jīng)，也讓不少觀察人士發(fā)出泡沫與風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)。

 

而一個(gè)值得討論的問(wèn)題是，一二線樓市房?jī)r(jià)的暴漲會(huì)不會(huì)擴(kuò)散到更加廣泛的二線城市，甚至到三、四線城市，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的新開工和投資增速回升?

 

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文以及宏觀分析師郭雪松在最新的旬度觀察中提出了這個(gè)問(wèn)題，總體而言，他們的態(tài)度偏悲觀。其通過(guò)分析指出，房?jī)r(jià)上漲短期內(nèi)仍然難以擴(kuò)散到更加廣泛的三線城市，全國(guó)范圍內(nèi)的新開工情況恢復(fù)并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升仍然比較困難。更加可能的是，地產(chǎn)銷售增速本身是難以持續(xù)的。由于前期的需求透支，未來(lái)銷售和開工出現(xiàn)明顯下滑的可能更大。

 

以下是分析邏輯：

 

本輪房?jī)r(jià)的猛烈上漲主要集中在大約20個(gè)一二線城市，除此以外的廣泛地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅總體溫和有限。這一價(jià)格的分化，主要體現(xiàn)了庫(kù)存去化速度的影響。庫(kù)存消化較快的20個(gè)城市，價(jià)格上漲更強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的新開工增速恢復(fù)也較突出。廣泛的房?jī)r(jià)較弱地區(qū)繼續(xù)受到庫(kù)存拖累，地產(chǎn)企業(yè)開工意愿不強(qiáng)。這些城市占全國(guó)新開工面積近80%，也解釋了為什么今年地產(chǎn)銷量火爆，而新開工增速仍然疲弱。

 

考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨數(shù)據(jù)絕對(duì)水平可靠性很差，安信著眼于城市間的程度對(duì)比。以價(jià)格漲幅較大的二線城市作為庫(kù)存去化完畢的參照系，對(duì)比其他二線城市和三、四線城市情況。把住宅地產(chǎn)新開工減去住宅地產(chǎn)銷售，就得到了每一年存貨的變化情況。

 

資料圖

 

在圖2中，這顯示為到2016年城市住宅地產(chǎn)庫(kù)存壓力消化殆盡。以此對(duì)比觀察圖3情況，漲幅居后的二線城市庫(kù)存去化的進(jìn)程仍然需要時(shí)間。

 

從定量的測(cè)算來(lái)看，按照現(xiàn)在的庫(kù)存去化速度(考慮到現(xiàn)在的銷售速度偏高，這一估計(jì)偏樂(lè)觀)，二線城市庫(kù)存去化還需要近8個(gè)月的時(shí)間。一二線以外的城市情況大體類似。2015年開始庫(kù)存有所消化，但距離庫(kù)存消化完畢仍然需要時(shí)間。

 

綜合上述討論，我們認(rèn)為在比較廣泛的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨仍然沒(méi)有清理完畢，市場(chǎng)仍然需要一個(gè)存貨去化的過(guò)程。也就是說(shuō)，即便維持今年1-8月的銷售水平(維持這一增速本身就比較困難，也表明這一估計(jì)偏樂(lè)觀)，價(jià)格上漲短期內(nèi)仍然難以擴(kuò)散到更加廣泛的三線城市。

 

這些地區(qū)的新開工恢復(fù)可能也較難看到。一線城市住宅新開工面積占比大約4%，但土地供應(yīng)受到政策的嚴(yán)格限制。部分二線城市和大多數(shù)三四線城市(占全國(guó)新開工面積比重近80%)受到庫(kù)存的壓力，新開工增速仍然難有明顯起色。兩者合計(jì)的新開工占比接近84%，也意味著全國(guó)范圍內(nèi)的新開工情況恢復(fù)并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升仍然比較困難。